หน้าแรก / บทความกฎหมาย / คดีที่ดิน

โฉนดที่ดินกับ น.ส.3 ข้อมูลไม่ตรงกัน หรือพบเอกสารสิทธิทับซ้อน ต้องทำอย่างไร

เมื่อพบว่าที่ดินแปลงหนึ่งมีเอกสารสิทธิหลายรายการ ข้อมูลในทะเบียนไม่ตรงกับสภาพการครอบครอง หรือมีการออกโฉนดแล้วแต่ยังปรากฏรายการ น.ส.3 เดิม ไม่ควรสรุปทันทีว่าใครเป็นเจ้าของโดยชอบ หรือเจ้าหน้าที่กระทำผิด ต้องตรวจประวัติและสถานะเอกสารแต่ละฉบับก่อน

1. เอกสารที่ควรขอตรวจจากสำนักงานที่ดิน

• สำเนาโฉนดที่ดิน น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. ทุกฉบับที่เกี่ยวข้อง พร้อมเลขที่ดิน เลขระวาง และตำแหน่งแปลง
• สารบบที่ดินและรายการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมย้อนหลัง รวมถึงการโอน การรับมรดก การแบ่งแยก หรือการรวมโฉนด
• คำขอออกโฉนด บันทึกการสอบสวนสิทธิ หลักฐานการประกาศ และผลการรังวัดที่เกี่ยวข้อง
• รูปแผนที่ระวาง รายงานการรังวัด และหลักฐานแนวเขตแปลงข้างเคียง
• หนังสือโต้ตอบ คำสั่งหรือเหตุผลที่เจ้าหน้าที่ปฏิเสธหรือระงับการดำเนินการ

2. ตรวจลำดับเวลาให้ชัด

จัดทำตารางว่าเอกสารแต่ละฉบับออกเมื่อใด ใครถือสิทธิในช่วงนั้น มีการขายหรือรับมรดกเมื่อใด และมีการยกเลิกหรือแก้ไขทะเบียนเดิมหรือไม่ ความคลาดเคลื่อนของทะเบียนอาจเกิดจากการปรับปรุงข้อมูลที่ไม่ครบถ้วน หรืออาจเกี่ยวข้องกับข้อพิพาทเรื่องสิทธิ ซึ่งต้องแยกวิเคราะห์เป็นคนละประเด็น

3. ตรวจสภาพพื้นที่จริงและแนวเขต

เทียบตำแหน่งตามแผนที่กับสภาพพื้นที่ การครอบครอง การใช้ประโยชน์ และพยานหลักฐานเดิม เช่น ภาพถ่าย บันทึกการรังวัด หรือคำให้การของผู้รู้แนวเขต ไม่ควรใช้เพียงเนื้อที่เป็นไร่–งาน–ตารางวาเป็นหลักฐานว่าคือแปลงเดียวกัน

4. หากสำนักงานที่ดินไม่ดำเนินการ ต้องทำอย่างไร

ขอทราบเหตุผลและข้อเท็จจริงเป็นหนังสือ พร้อมเก็บหลักฐานวันที่ยื่นคำขอ วันที่ได้รับแจ้ง และเอกสารที่เจ้าหน้าที่อ้างถึง จากนั้นให้ทนายตรวจว่าข้อพิพาทเป็นเรื่องกรรมสิทธิ์ระหว่างเอกชน เรื่องคำสั่งหรือการละเลยของหน่วยงานรัฐ หรือมีประเด็นความเสียหายจากการปฏิบัติหน้าที่ เพราะเขตอำนาจศาล วิธีดำเนินคดี คู่ความ และกำหนดเวลาต่างกัน

5. ประเด็นที่ต้องประเมินก่อนฟ้องคดี

• ผู้ร้องมีสิทธิหรือส่วนได้เสียอย่างไร และเอกสารใดรองรับสิทธินั้น
• มีคำสั่งทางปกครองหรือการปฏิเสธคำขออย่างเป็นทางการหรือไม่
• รู้หรือควรรู้เหตุแห่งการฟ้องคดีเมื่อใด และมีขั้นตอนอุทธรณ์หรือร้องเรียนที่ต้องทำก่อนหรือไม่
• ความเสียหายเกิดขึ้นจริงเพียงใด มีเอกสารประเมินมูลค่าและความสัมพันธ์เชิงเหตุผลกับการกระทำที่กล่าวอ้างหรือไม่
• มีบุคคลภายนอกที่รับโอนสิทธิหรือได้รับผลกระทบจากคำขอหรือไม่

6. สิ่งที่ไม่ควรทำ

ไม่ควรลงนามรับรองแนวเขตหรือยอมรับข้อเท็จจริงที่ยังไม่ตรวจสอบ ไม่ควรส่งต้นฉบับเอกสารโดยไม่มีหลักฐานรับเอกสาร และไม่ควรรอจนใกล้พ้นกำหนดฟ้องคดี เพราะกำหนดเวลาขึ้นอยู่กับฐานคดีและข้อเท็จจริงเฉพาะเรื่อง

คำถามที่พบบ่อย

มีโฉนดแล้ว น.ส.3 เดิมยังปรากฏอยู่ แปลว่าโฉนดเป็นโมฆะหรือไม่

สรุปเช่นนั้นไม่ได้ ต้องตรวจขั้นตอนการออกโฉนด สารบบ และความสัมพันธ์ของเอกสารทั้งสองก่อน

สามารถฟ้องสำนักงานที่ดินเรียกค่าเสียหายได้ทันทีหรือไม่

ต้องพิจารณาฐานความรับผิด หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ความเสียหาย และเงื่อนไขการดำเนินคดี ไม่ใช่ทุกกรณีที่มีข้อมูลทะเบียนผิดพลาดจะเรียกค่าเสียหายได้

ต้องเตรียมอะไรให้ทนายตรวจครั้งแรก

สำเนาเอกสารสิทธิทุกฉบับ หนังสือสำนักงานที่ดิน แผนที่หรือภาพรังวัด สัญญาและหลักฐานการโอน รวมทั้งลำดับเหตุการณ์พร้อมวันที่ที่ทราบปัญหา

บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป มิใช่คำวินิจฉัยข้อพิพาทหรือคำรับรองผลคดี กฎหมายที่ใช้และระยะเวลาฟ้องต้องตรวจจากข้อเท็จจริง เอกสาร และกฎหมายที่มีผลในวันเกิดเหตุ

อ่านเพิ่มเติม: เอกสารที่ควรเตรียมในคดีที่ดิน และ การครอบครองปรปักษ์